Årssammanställning 2021
VARSÅGOD OCH STIG IN
Välkommen hem till Vellingebostäder. Här kan du ta del av årsredovisningen och vår mer lekfulla och sammanfattande årsbok. I årsboken för 2021 får du en unik inblick i vår verksamhet, vad som präglat vårt dagliga arbete under året och hur vi ser på framtiden.
Förutom att vi behövt hålla avstånd och delvis jobba på distans har vi haft en obalans i antalet felanmälningar att förhålla oss till. För att minska smittspridning så var vi tvungna att avvakta med felanmälningar som inte var akuta, med konsekvensen att när restriktionerna lättat så fanns det många som behövde vår hjälp.
Ekonomiskt bör åren 2020 och 2021 ses som en Covid 19-epok. Samtidigt har pandemin stärkt verksamhetens förmåga att genomföra effektiva digitala möten och annat vi tar med oss in i framtiden.
Året i korthet
Här har vi Vellingebostäders år i siffror
Årets resultat före skatt
Andel biogas
Antal lägenheter
Belåningsgrad marknadsvärde
Avkastning eget kapital
Andel medarbetare
Omsatta lägenheter exkl. nyproduktion
Nöjd medarbetarindex
Årets investerings- volym
kvm uthyrningsbar yta
Omsättning
miljoner kr
Soliditet marknadsvärde
Marknadsvärde fastigheter
BLICKAR I BACKSPEGELN
Snabb kändes resan genom 2022. Ändå hann vi med många spännande stopp på vägen. Vi väljer ut några favorithållplatser som präglade verksamheten och styrde oss framåt i rätt takt och ritning.
Januari
Februari
Mars
April
Juni
Juli
September
September
November
November
December
December
TA OSS GÄRNA PÅ ORDEN
Äga, förvalta, förädla. Dessa tre ord ligger till grund för allt vi gör på Vellingebostäder. När vi tittar i kristallkulan gnistrar ett fjärde ord förbi – bygga. Vad betyder det för våra mål de närmaste fem åren?
BYGGA FÖR FRAMTIDEN
Centrala attraktiva hem i kombination med verksamhetslägenheter står högst på önskelistan när vi smider planer för vår mark norr om Vellinge centrum. I Östra Grevie och på Stationsvägen i Västra Ingelstad byggs nya vackra marklägenheter. HVB-hemmet i Falsterbo förvandlas till 7 nya bostäder.
BYGGA NÄRVARO
Vi ska erbjuda hem i hela kommunen. I orten Hököpinge saknar vi nålar i kartan och bevakar kommande markanvisningar. Minst en nybyggnation i populära Höllviken är också en dröm vi har, för att råda bot på den långa bostadskön. Ett sätt att finansiera projekten kan bli att avyttra enstaka fastigheter.
BYGGA NÄRINGSLIVET
Vi ska skapa rum för det lokala näringslivet. Med nya Kontorsgården öppnar vi dörren för mindre företag som vill hyra toppmoderna kontor via ett nytt flexibelt koncept. Vi kommer att växla upp ytterligare genom spännande projekt som gynnar både näringslivet och folket i vår region.
BYGGA DIGITALA MUSKLER
Allt som går att digitalisera ska digitaliseras. Men vårt enkla motto kräver en komplex strategi. Digitaliseringen av vår nyckelhantering, fjärrstyrda temperaturmätare i lägenheter, elektronisk signering av hyreskontrakt och digitala nyhetsbrev är lyckade projekt som som föder nya idéer för framtiden.
FÖRETAG OCH FASTIGHETER I FÖRVANDLING
Från bygglov till blomstrande verksamheter. Så sammanfattar vi förvandlingen i två av våra fastigheter under 2021. Det anrika stationshuset i Västra Ingelstad räddades från förfall och blev en levande mötesplats mitt i byn. Och järnhandeln i Vellinge centrum fick ny puls som läkarmottagning i toppform.
Doktorn flyttar in
Någon som minns järnhandeln på torget i Vellinge? Där hittar man sedan oktober Näsets Läkargrupps nyöppnade filial. När en av landets största privata vårdaktörer kontaktade oss erbjöd vi en lokal nära patienterna. Omvandlingen från butik till läkarmottagning krävde hårt arbete, men idag finns plats för både undersökningsrum, akutrum och labb i fräscha lokaler.
Byns egen butik
Bygglovet för stationshuset i Västra Ingelstad sa fritidshus. Vi höll inte med och sökte nytt bygglov för verksamheter som efterfrågades av byborna. Man ville kunna handla utan att ta bilen. Så lokalerna byggdes om och Bellas Livs öppnade portarna i maj. Bra dagligvaror och äkta kundservice sprungen ur ett drivet familjeföretag.
En het affärsidé
Bygglovet för stationshuset i Västra Ingelstad sa fritidshus. Vi höll inte med och sökte nytt bygglov för verksamheter som efterfrågades av byborna. Man ville kunna handla utan att ta bilen. Så lokalerna byggdes om och Bellas Livs öppnade portarna i maj. Bra dagligvaror och äkta kundservice sprungen ur ett drivet familjeföretag.
FÖRÄDLING MED FINESS
Arkeologiska utgrävningar, tolkning av hyresgästers framtidsdrömmar och lappkast i byggloven. 2021 har satt oss på prov när vi renoverat och byggt nytt. Så bra det blev!
Premiär för Kontorsgården
I oktober blev Prästgatan 2 i Vellinge vår nya hemadress. Den anrika mangårdsbyggnaden är nu en toppmodern arbetsplats med rum för kreativitet, möten och mjuka värden. Samtidigt öppnar Kontorsgården dörrarna för ett nytt kontorskoncept med syfte att skapa ett småskaligt näringslivskluster i centrala Vellinge. Fåmansföretag och konsulter kan hyra kontorsyta med extra allt.
Digital reception, hemtrevlig lounge, moderna kontor och konferensrum, frukostservering och möjligheter att träna – allt ingår i hyran!
Flyttlass till Falsterbo
När våra nybyggda lägenheter på Fädriften i Falsterbo blev klara i juli krävdes lång kötid för att få en nyckel. Moderna planlösningar, bra materialval, generöst ljusinsläpp och p-plats med laddstolpe. Salta havsvindar ingår!
Sedan tidigare fanns här 5 byggnader med 28 lägenheter från 1966. 4 nya hus har uppförts med 12 lägenheter.
Bostäder som blommar
Vi har haft stor fokus på att planera och renovera utemiljöerna på Tran- och Vipgränd i Vellinge. Gårdar och uteplatser har fått ny gestaltning med vägledning av alla kloka tips och önskemål från berörda hyresgäster.
Strandnära i Skanör
Vi ser att många vill ha ett modernt boenden på attraktiv adress. Några av våra hyresgäster har stått 10 år i bostadskön för att få flytta in på nyrenoverade Hamngatan i Skanör.
Tak, väggar och fönster har bytts ut i de gamla 60-talshusen för att möta dagens krav på standard och energieffektivitet. Även på utsidan är förändringen magisk.
6 hus har blivit både funktionella och snygga. Här är bilderna som säger allt.
Det vackra stationshuset i Västra Ingelstad har väckts ur sin slummer och rymmer sedan våren 2021 både butik och restaurang. Ombyggnaden har varit omfattande från bygglov till slutbesiktning.
HÅRDSATSA PÅ MJUKA VÄRDEN
Även om det mesta vi gör handlar om att bygga och renovera finns det projekt under 2021 som krävt mer av oss. Att lyssna noga, se de som gör skillnad och värna om rättvisa. Här är några exempel.
Vi har lyssnat
2021 går till historien som året vi gjorde hela tre hyresgästundersökningar. Vill man göra rätt kan man ju inte gissa.
Hur vill du kommunicera med oss i framtiden? Det var temat i årets första enkät som skickades ut till 500 hyresgäster. Svaren visade att man föredrar telefon, e-post och sms. Att våra grannmingel är populära blev tydligt. Framföra önskemål om förbättringar är något man helst vill göra på möten i bostadsområdet. Kul!
Lever vi upp till förväntningarna hos företag som hyr lokal av oss? Skapar vi rätt förutsättningar? Det var temat för årets andra enkät. Svaren gav oss höga betyg kring frågor om trivsel, skötsel och miljö. Samtidigt framkom önskemål vi inte alltid kan möta, exempelvis fler parkeringsplatser på mark vi inte äger.
Trivs du hos oss? Vad är bra med ditt boende och vad kan bli bättre? Efter sommaren bad vi alla som hyr hem av oss att delta i årets tredje enkät. 548 valde att svara! Valuta för hyran, trivsel och bemötande stack ut som frågor där man var mest nöjd. Även betygen för utemiljöer och säkerhet hade ökat.
För varje svar skänkte vi 25 kronor! Det blev 13700 kronor till Lions lokala föreningar och 1200 kronor till Barncancerfonden.
En braksuccé för grannsämjan
Vilka super-hyresgäster Vellingebostäder har! Det insåg vi när vinnarna i vår granntävling korades. Många tog chansen att nominera sin supergranne i tävlingen som genomfördes på hemsidan i maj. Så många eldsjälar, vardagshjältar och glädjespridare vi fick möta bland nomineringarna.
Steg framåt för tryggheten
Under året genomförde vi flera trygghetsvandringar tillsammans med våra hyresgäster. Under promenaderna samlade vi in tankar kring hur vi kan öka säkerheten i närområdet.
En gåva till eldsjälar
Varje år ger vi ett ekonomiskt bidrag till en välgörenhetsorganisation som julgåva. 2021 valde vi att stötta en organisation som engagerar sig på hemmaplan – Värdehuset i Höllviken.
Brinner för kommunens unga
Värdehuset lyfter kommunens barn och ungdomar. En modern mötesplats med en värdegrund som får alla att växa. Projektet drivs av lokala eldsjälarna Frida Myllenberg, ordförande i Vellinge kommuns Idrottsråd, och Ken Kvist, sportchef i Höllvikens boxningsklubb som utsågs till Årets Eldsjäl i Sverige 2019.
En rättvis hyra, tack!
Redan 2018 påbörjade Vellingebostäder och Hyresgästföreningen arbetet med att ta fram en ny hyresmodell. Vid årsskiftet blev den klar! Vellingemodellen utgår från fastighetens standard, läge och service för att beräkna hyran. Den stora vinsten är en rättvisare hyressättning som grundar sig på de faktorer som hyresgästerna själva anser påverkar hyran. Konsekvensen blev att vissa hyror sänktes medan andra höjdes.
Nyckeln till något bättre
I slutet av året fattade vi beslut om att införa iLOQ – ett nytt digitalt nyckelsystem. Detta gynnar både Vellingebostäder och våra entreprenörer som behöver komma in i våra fastigheter. Systemet består av digitala nycklar som programmeras till samtliga fastigheter med olika behörigheter. En borttappad nyckel kan snabbt spärras så inga kostsamma lås behöver bytas.
Förvaltningen har ordet
Förvaltningen blickar tillbaka på ett arbetsår som blev både trevligt och hektiskt. Vår kärnverksamhet är att förvalta och förädla befintliga fastigheter, något som blev extra tydligt under 2021.
Lyckligtvis har de tre hyresgästundersökningar som genomförts gett oss ett bra underlag för att planera framåt. Vi är tacksamma för alla svar som hjälper oss att prioritera!
Vi tog ett viktigt steg närmare en rättvis hyressättning när Vellingemodellen blev klar. Efter flera års hårt arbete kunde den nya hyresmodellen äntligen implementeras vid årsskiftet.
Flytten till Kontorsgården gav oss nya möjligheter att digitalisera. Med vårt nya nyckelsystem iLOQ har våra fastighetsskötare kunnat ersätta tunga nyckelknippor med en programmerbar nyckel till alla fastigheter. Uppskattat av alla!
Emelie Lindsjö
Förvaltningschef
Vi är vellingebostäder
Vellingebostäder har inte bara ett ansikte, vi har flera. Varje dag går vi till jobbet med ambitionen att göra våra hyresgästers boende lite bättre och stärka Vellinge kommun på lokal nivå.
Rad 1 från vänster: Martin Reslow, Cim Björkstrand, Jörgen Larsson, Anneli Strandberg
Rad 2 från vänster: Patricia Kronvall, Sandra Wenebrand, Christer Tedestål, Olivera Klemedsson
Rad 3 från vänster: Christer Karlsson, Olof Fellnäs, Emelie Dahl, Karl-Johan Uhleman
Rad 4 från vänster: Tobias Andersson, Emelie Lindsjö, Patrik Lundqvist
VELLINGEBOSTÄDERS FASTIGHETSBESTÅND
TRYGGT OCH HÅLLBART FÖR FRAMTIDEN
Vad kostar det att vara kommunens största fastighetsägare av bostäder och affärslokaler? Svaret hittar du i den del av vår årsredovisning som bär vår ekonomi.
Som ekonomichef reflekterar jag över året som gått och känner mig trygg med den stabila ekonomi som bolaget uppvisar när tiderna förändras. Vår mångåriga satsning på underhåll, nybyggnation och hållbarhet har gett oss en bra grund att bygga vidare på. Intäkterna drabbades inte nämnvärt av pandemin, bl a beroende på den kundstruktur vi har i våra kommersiella fastigheter.
TRYGGT, STABILT OCH LÅNGSIKTIGT
Vad får en ekonomichefs hjärta att klappa? Inte superlativ, inte dramatik och inte hägringar på en dallrande horisont. Hellre hemtrevliga ord som trygghet och stabilitet. I en tid präglad av förändringar står Vellingebostäder kvar med båda fötterna på jorden.
Efter några riktigt goda år är Vellingebostäders resultat för 2021 runt 5–6 mkr. Med andra ord tillbaka på en nivå vi legat historiskt sett. Ekonomiskt har pandemin endast skapat krusningar på ytan när det gäller bolagets intäkter. En anledning är den kundstruktur vi har i våra kommersiella fastigheter. Vakansgraden för både bostäder och kommersiella lokaler är låga, vilket också påverkar intäkterna positivt. På andra sidan myntet ser vi ett uppdämt reparations- och underhållsbehov när restriktionerna lättade.
VI BYGGER FÖR FRAMTIDEN
I april blev helrenoveringen av vår fastighet på Hamngatan i Skanör klar. Vid halvårsskiftet blev 12 nya lägenheter i Falsterbo redo för inflytt. Vi har stolt klippt bandet för Kontorsgården i Vellinge där vi själva huserar på markplan och 25 kontorsplatser ska hyras ut en trappa upp. Sist men inte minst har renoveringen i vårt största bostadsområde – Tran- och Vipgränden i Vellinge – tagit fart. Nya gårdarna beräknas stå klara halvårsskiftet 2022.
STYRKA INIFRÅN OCH UT
Hur ser vi på åren framåt när det gäller ekonomin? Ur mitt perspektiv handlar det om konsolidering, att stärka företagets ekonomiska ställning. Värdera noga var vi lägger våra kostnader, förstå våra fastigheters driftnetton och förbättra våra processer för att bli ännu effektivare i vårt arbete. Jag tror på lönsamhetsfokus. Inte det mest spännande ordet i svenska språket, men ett ord som håller i nöd och lust.
Torbjörn Ivarsson
Ekonomichef
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Med tillhörande not
Allmänt om verksamheten
Vellingebostäder AB är ett allmännyttigt bostadsföretag, som skall förvalta, förvärva, exploatera och försälja mark och byggnader inom Vellinge kommun. Bolaget skall huvudsakligen äga och förvalta fastigheter för boende, verka för gott näringsklimat samt centrumutveckling i Vellinge kommun. Bolagets verksamhet skall utgå från det kommunala ändamålet och därmed medverka till att utveckla Vellinge kommun till en attraktiv kommun med god boendemiljö, förvalta industrilokaler och andra kommersiella lokaler samt verka för öppna, attraktiva och levande centrum. Bolagets verksamhet är därmed en viktig del av Vellinge kommuns vision.
Bolagets säte är Vellinge.
Bolaget ägs till 100 procent av Vellinge Koncern AB, organisationsnummer 556704-7542, som är helägt av Vellinge kommun, organisationsnummer 212000-1033.
Utveckling av företagets verksamhet, resultat och ställning
Väsentliga händelser under räkenskapsåret
Vellingebostäder AB har under 2021 underhållit sina fastigheter på en fortsatt mycket hög nivå, 44 (50) Mkr utöver de omfattande renoveringarna på våra fastigheter på Tran- & Vipgränden. Bolaget har bland annat utfört fasadrenoveringar på industribyn i Vellinge och Idrottsvägen i Höllviken.
Etapp 3, renovering av den yttre miljön på Tran- och Vipområdet i Vellinge, har påbörjats. Utvecklingen av den yttre miljön har skett i dialog med de boende i området. Projektet beräknas vara klart runt halvårsskiftet 2022. När etapp 3 är klart har bolaget lagt ner ca 130 Mkr på renovering av området.
Under året har det nya huset “Kontorsgården” i Vellinge färdigställts. Huset ska fungera som ett näringslivskluster för småföretagare i Vellinge kommun och uppfyller väl ett av ägardirektiven som företaget har fått. Projektet har genomförts som en partnering tillsammans med NCC och har haft sina utmaningar bl a i form av skenande byggmaterialpriser, ändrade byggregler, omfattande arkeologisk utgrävning och en komplicerad bygglovsprocess. Utmaningarna har fördyrat projektet, men resultatet har blivit en fantastisk “Kontorsgård”.
Renoveringen och ombyggnationen av lägenhetsområdet på Hamngatan i Skanör har slutförts under året. I april flyttade hyresgästerna in i det nyrenoverade huset. Resultatet av ombyggnationen blev mycket lyckat, både utseendemässigt och ekonomiskt.
Under året har även nyproduktionen av 12 lägenheter på Fädriften i Falsterbo färdigställts, med inflyttning den förste juli. Projektet har under sin resas gång stött på olika problem såsom skenande byggmaterialpriser, överklagade bygglov och oförutsedda arkeologiska utgrävningar. Problemen har övervunnits och nu har bolaget tolv fantastiska lägenheter i ett utmärkt läge. Projektet har blivit avsevärt dyrare än budgeterat. Detta kompenseras till viss mån av en bra hyresnivå.
Efter flera års diskussioner och förhandlingar med Hyresgästföreningen har Vellingebostäder AB fått en ny hyressättningsmodell, Vellingemodellen, på plats. Modellen ska ge rättvisare hyror, då den tar hänsyn till läge, utrustning, standard, utemiljö m m. Arbetet med framtagandet av modellen har skett i samförstånd med Hyresgästföreningen.
Under hösten 2021 gjordes en ny Nöjd-Kund-Index (NKI)-undersökning bland våra hyresgäster. NKI-undersökningen, som utförs vartannat år, är ett viktigt verktyg för bolaget, så att vi kan bli en ännu bättre hyresvärd. Resultatet var till största del av positiv karaktär då bolaget höjde sig på i stort sett alla områden. Resultatet är också glädjande, då det är ett bevis på att det idoga arbetet som bolaget lagt ner sedan förra mätningen burit frukt. Som ett ytterligare bevis på hur bra bolaget lyft sig sedan förra mätningen, har bolaget nominerats till ett pris för högsta lyft på “Serviceindex” på undersökningsföretaget Aktiv Bo:s fastighetsgala. För att nomineras måste man vara bland de tre bolag som gjort högst lyft från förra mätningen i sin kategori. Nomineringen är bolaget väldigt stolt över och tackar sina hyresgäster för förtroendet.
De ekonomiska effekterna av Covid-19 har för bolaget varit begränsade. Som många andra fastighetsbolag i Sverige, har Vellingebostäder AB erbjudit hyresreduktion med 50% för hyran januari-september 2020 till de bolag som sökt och varit berättigade. Fem bolag sökte och fick hyresreduktion av bolaget och samtidigt fick bolaget tillbaka 84 365 kr i det statliga bidraget för lokalhyresrabatt. Organisatoriskt har bolaget försökt hantera Covid-19 effekterna på ett så samhälls- och arbetsmiljömässigt bra sätt som möjligt. Bolaget har begränsat besöken från hyresgäster, leverantörer och besökare till ett minimum. Besök från anställda hos hyresgäster har begränsats till bara akuta åtgärder, ansiktmasker och skyddsvisir används vid besök. De som kan jobba hemma ska jobba hemma.
Under 2021 har 7 styrelsemöten hållits, där bl a den årliga budgeten och affärsplanen 3 år framåt fastställts. Det har hållits 1 ordinarie årsstämma under året och arvoden till styrelseledamöterna enligt kommunens reglemente har betalts ut. VD har på 4 möten med moderbolaget Vellinge koncern AB informerat om bolaget och dess verksamhet. Samverkan med kommunen sker bl a genom regelbundna möten med Mark- och exploateringsenheten.
Bolaget bedömer att det kommunala ändamålet är uppfyllt 2021.
Väsentliga händelser efter räkenskapsårets utgång
Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång.
Viktiga förhållande
Företaget leasar sitt svartfibernät från systerföretaget Vellinge Stadsnät.
Förväntad framtida utveckling
Bolaget har under de senaste åren expanderat med både nyproduktion och större renoveringar i beståndet. För de kommande åren ser bolaget ett behov av att konsolidera sig, då expansionen kostat på finansiellt och ökat ränteexponeringen för bolaget. Under 2022 färdigställs tredje etappen av renoveringen på Tran- och Vipgänden. Renoveringen är ett projekt på totalt ca 130 Mkr under en fyraårsperiod. Vellingebostäder kommer även de närmsta åren att jobba mer fokuserat med respektive fastighets driftsnetto, förvaltningsplan och lönsamhet. Det behövs för att möta de utmaningar som företaget har framför sig. Expansionen medför ökad upplåning för företaget från kommunen till marknadsmässiga räntor. För att minska räntekänsligheten, är bolaget inte främmande för att sälja fastigheter i framtiden. Bolaget vill också hjälpa kommunens näringsidkare att kunna verka i trevliga lokaler i sin närmiljö. Det nybyggda kontorshuset i Vellinge är en viktig pusselbit i det arbetet. En annan uppgift för bolaget är att bygga upp en markreserv. Av den anledningen blir bevakningen av kommunens markanvisningar än mer viktig för bolaget. Om tillfälle ges, priset är rätt och ekonomin tillåter, kan bolaget också tänka sig att köpa både hyreshus och kommersiella fastigheter.
Den höga nyproduktionstakten medför en ökad lånevolym och därmed en högre ränterisk. Bolaget har täta dialoger med koncernbanken kring upplåningsräntorna och upplåningsvolymerna för att minimera de finansiella riskerna. Ränterisken vid 1 % höjning är 8,85 (7,50) Mkr.
Risken för vakanser i bolagets bestånd kommer att öka i och med att företaget köpt på sig fler kommersiella fastigheter och påbörjat nybygget av ett kontorshus i Vellinge. Om vakanserna blir långvariga eller ej, beror bl a på lokalernas beskaffenhet, konjunktur och vem det är som ska/vill hyra. Bolaget har löpande dialog med de kommersiella hyresgästerna och är lyhörda för de önskemål och tankar som de har. Bolaget bedriver även en kontinuerlig, aktiv översyn av den handlarmix som företaget har i sina lokaler.
Hållbarhetsupplysningar
Vellingebostäder AB har gjort stora investeringar i ett energisparprojekt, för att få ner energiförbukningen i sina fastigheter. Genom att bl a byta styrutrustning och tilläggsisolera fastigheterna kan företaget styra energiförbrukningen på ett optimalt sätt. Målet är att andelen biogas ska vara minst 80% år 2020 enligt Vellinge kommuns Program för energieffektivisering. Vellingebostäder AB har dock en högre målsättning och fr o m 2018 köper bolaget in 100% biogas, vilket vi är mycket stolta över.
Vellingebostäder AB kör sedan några år 100% elbilar. Ett viktigt signalvärde till omvälden att bolaget tar ansvar för en fossilfri framtid.
Företaget arbetar aktivt med att utveckla möjligheterna till källsortering i sina fastigheter. I dagsläget har företaget källsortering av bl.a. glas, plast, papper och glödlampor, men räknar med att utvidga det. Företagets ambitioner är i detta fall betydligt högre än kommunens krav, som definerats i kommunens måldokument för miljö.
Företaget har ansvar för att ordna etableringsboenden åt personer som erhållit uppehållstillstånd i Sverige och blivit anvisade till Vellinge. Företaget löser det vid behov dels genom att bygga etableringsbostäder, dels genom att hyra privata bostäder som hyrs ut till nyanlända. På detta sätt hjälper företaget kommunen i dess ansvar med att integrera nyanlända personer i samhället. Vellingebostäder har följande mål och utfall enligt handlingsplan Integration.
- Handlingsplan för att engagera privatpersoner att hyra ut hela/delar av sin fastighet till nyanlända/utslussade ensamkommande. Målet är uppnått under året.
- Modell att hyra bostäder av privatpersoner och förmedla vidare till nyanlända/ utslussade ensamkommande. Målet är uppnått under året.
- Inventera befintliga fastighetsbeståndet för att hitta nya och fler boendelösningar för att möta ett ökat behov av bostäder i kommunen. Vellingebostäder kommer aktivt att fortsätta söka efter nya boendelösningar. Målet är uppnått under året.
- Köpa in/hyra fastigheter för att klara av behovet av bostadsförsörjning. Vellingebostäder kommer även fortsättningsvis att aktivt i sin omvärldsbevakning leta efter fastigheter för inköp eller hyra. Målet är uppnått under året.
Vid upphandlingar ställs krav på att leverantören har miljöledningssystem enligt ISO 14001 och kvalitetsledningssystem enligt ISO 9001. Därutöver ställs krav på att leverantören ska sköta sina betalningar av skatter och sociala avgifter, och att de följer gällande lagstiftning inom arbetsmiljö. Företaget följer Lagen om offentlig upphandling (LOU), kommunens upphandlingspolicy och kommunens informationshanteringsplan.
Förutom att företaget tillhandahåller lägenheter och lokaler finns också ett moraliskt uppdrag som bygger på respekt och likabehandling. Företagets anseende och omvärldens förtroende är avgörande faktorer. Av denna anledning har företaget en etisk policy som gäller för alla medarbetare och en strävan finns att även våra affärskontaker i tillämpliga delar ska följa denna policy. Företaget tolererar inte någon form av korruption och följer institutet mot mutors Kod om gåvor, belöningar och andra förmåner i näringslivet.
En avgörande faktor för företagets framgångar är att personalen trivs och mår bra. Av denna anledning har all personal regelbundna medarbetarsamtal med sin närmaste chef. Personalen får även friskvårdsbidrag och har tillgång till företagshälsovård. Företaget har kollektivavtal.
Bolaget har under året gjort en medarbetarenkät som glädjande nog visar på ett index på 4,3 (4,53) på en femgradig skala. Har man över 4,5 anses det vara exceptionellt bra. Det är roligt att det långsiktiga förändringsarbetet med organisationen, arbetsmiljön och personalen ger resultat.
Som nämnts ovan har en NKI-undersökning för bostadshyresgäster och lokalhyresgäster utförts under hösten. Resultaten var mycket glädjande och företaget kommer oförtrutet att fortsätta i samma anda framöver. NKI-undersökningar ska genomföras med 1,5-2 års mellanrum, d v s nästa undersökning är 2024.
Förslag till disposition av företagets vinst eller förlust
RESULTATRÄKNING
BALANSRÄKNING
BALANSRÄKNING
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL
KASSAFLÖDESANALYS
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR
Med noter i sin helhet: 1-34
Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3).
Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med tidigare år.
Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.
Redovisningvaluta
Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor och beloppen anges i tkr om inget annat anges.
Immateriella anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar som förvärvats är redovisade till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och eventuella nedskrivningar.
Avskrivningar
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med ackumulerade avskrivningar och nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår, förutom inköpspriset, även utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet.
Tillkommande utgifter
Tillkommande utgifter som uppfyller tillgångskriteriet räknas in i tillgångens redovisade värde. Utgifter för löpande underhåll och reparationer redovisas som kostnader när de uppkommer.
För byggnader har skillnaden i förbrukningen av betydande komponenter bedömts vara väsentlig. Byggnaderna har därför delats upp i komponenter vilka skrivs av separat.
Avskrivningar
Avskrivning sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod eftersom det återspeglar den förväntade förbrukningen av tillgångens framtida ekonomiska fördelar. Avskrivningen redovisas som kostnad i resultaträkningen.
Nedskrivningar – materiella och immateriella anläggningstillgångar
Vid varje balansdag bedöms om det finns någon indikation på att en tillgångs värde är lägre än dess redovisade värde. Om en sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde.
Återvinningsvärdet är det högsta av verkligt värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärde. Vid beräkning av nyttjandevärdet beräknas nuvärdet av de framtida kassaflöden som tillgången väntas ge upphov till i den löpande verksamheten samt när den avyttras eller utrangeras. Den diskonteringsränta som används är före skatt och återspeglar marknadsmässiga bedömningar av pengars tidsvärde och de risker som avser tillgången. En tidigare nedskrivning återförs endast om de skäl som låg till grund för beräkningen av återvinningsvärdet vid den senaste nedskrivningen har förändrats.
Andelar i koncernföretag
I moderbolaget redovisas andelar i koncernföretag initialt till anskaffningsvärdet, vilket inkluderar eventuella transaktionsutgifter som är direkt hänförliga till förvärvet av andelarna. Emissionslikvider och aktieägartillskott läggs till anskaffningsvärdet. Skulle det verkliga värdet vara lägre än det redovisade värdet skrivs andelarna ned till det verkliga värdet om värdenedgången kan antas vara bestående.
Leasing
Leasetagare
Alla leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal, vilket innebär att leasingavgiften fördelas linjärt över leasingperioden.
Leasegivare
Alla leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal.
Varulager
Varulagret är upptaget till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet.
Anskaffningsvärdet beräknas enligt först in- först ut- principen.
I anskaffningsvärdet ingår förutom utgifter för inköp även utgifter för att bringa varorna till deras aktuella plats och skick.
Låneutgifter
Låneutgifter belastar resultatet för det år till vilket de hänför sig, utom till den del de inräknas i ett byggnadsprojekts anskaffningskostnad. Aktivering av låneutgifter sker när de är hänförbara till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar en betydande tid att färdigställa innan den kan användas eller säljas.
Finansiella tillgångar och skulder
Finansiella tillgångar och skulder redovisas enligt anskaffningsvärdesmetoden.
Finansiella instrument och riskhantering
Företaget är hänvisat att låna sina långa lån från Vellinge kommun, i enlighet med kommunfullmäktiges beslut om finanspolicy, och har valt att låna både till fast och rörlig ränta. Företagets korta lånebehov har lösts med en checkkredit hos kommunen. Vid årsskiftet hade företaget utnyttjat 93 953 tkr av den beviljade checkkrediten på 130 000 tkr. Alla lån från Vellinge kommun sker till marknadsmässiga villkor. Skulle det kortsiktigt bli en likviditetskris i företaget, finns möjlighet att med kort varsel öka checkkrediten. Någon likviditetsrisk för företaget anses därför inte föreligga, då kommunen täcker upp eventuell likviditetsbrist då den uppstår.
Kredit- och ränterisken för de långa lånen uppstår vid lånens ränteförfall och anses vara hanterbar för företaget. För att kunna hantera ränterisken finns en räntepolicy. Policyn stipulerar på vilka tider företaget får ha sina ränteförfall på sina lån, för att på så sätt säkra upp att alla lånens räntor inte förfaller samtidigt.
Finansieringsrisken för företaget, dvs risken att inte kunna finansiera verksamheten lång- och kortsiktigt, anses vara liten, då all upplåning sker via Vellinge kommun. Kommunen har hög kreditvärdighet (AA+) och skulle vid finansieringskriser, likt den som uppstod 2008, kunna låna upp de pengar som företaget behöver, om än till hög ränta. Dessutom har företaget en finanspolicy att förhålla sig till, som stipulerar vilka löptider lånen får ha, för att säkra upp att alla lån inte förfaller samtidigt.
Företaget har under 2017 antagit en ny ränte- och finansieringspolicy för att bättre kunna möta företagets finansieringsbehov de närmaste åren och för att företaget ska kunna dra nytta av det gynnsamma ränteläge som rått en tid.
Företaget har inga derivat. Företagets lån värderas till anskaffningsvärde, dvs till det nominella belopp som företaget lånat av kommunen.
Vellinge kommun finansierar utlåning till bolaget på affärsmässiga grunder via emitterade obligationer på kreditmarknaden alternativt emitterade certifikat på certifikatmarknaden.
Redovisning i och borttagande från balansräkningen
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i balansräkningen när företaget blir part i instrumentets avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när den avtalsenliga rätten till kassaflödet från tillgången har upphört eller reglerats. Detsamma gäller när de risker och fördelar som är förknippade med innehavet i allt väsentligt överförts till annan part och företaget inte längre har kontroll över den finansiella tillgången. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när den avtalade förpliktelsen fullgjorts eller upphört.
Värdering av finansiella tillgångar
Finansiella tillgångar värderas vid första redovisningstillfället till anskaffningsvärde, inklusive eventuella transaktionsutgifter som är direkt hänförliga till förvärvet av tillgången.
Finansiella omsättningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet på balansdagen.
Kundfordringar och övriga fordringar som utgör omsättningstillgångar värderas individuellt till det belopp som beräknas inflyta.
Finansiella anläggningstillgångar värderas efter första redovisningstillfället till anskaffningsvärde med avdrag för eventuella nedskrivningar och med tillägg för eventuella uppskrivningar.
Värdering av finansiella skulder
Finansiella skulder värderas till upplupet anskaffningsvärde.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden varvid justering skett för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras, förutom kassa- och banktillgodohavanden, kortfristiga likvida placeringar som lätt kan omvandlas till ett känt belopp och som är utsatt för en obetydlig risk för värdefluktuation.
Ersättningar till anställda – pensioner
Bolagets pensionsplaner för ersättning efter avslutad anställning omfattar både avgiftsbestämda och förmånsbestämda pensionsplaner. I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till en separat juridisk enhet. När avgiften är betald har företaget inga ytterligare förpliktelser.
Vid förmånsbestämda planer har företaget en förpliktelse att lämna de överenskomna ersättningarna till nuvarande och tidigare anställda. Företaget bär i allt väsentligt dels risken att ersättningarna kommer att bli högre än förväntat (aktuariell risk), dels risken att avkastningen på tillgångarna avviker från förväntningarna (investeringsrisk). Investeringsrisk föreligger även om tillgångarna är överförda till ett annat företag.
Samtliga pensionsplaner redovisas som avgiftsbestämda planer, vilket innebär att erlagd premie redovisas som kostnad i takt med att pensionen tjänas in.
Skatt
Skatt på årets resultat i resultaträkningen består av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt är inkomstskatt för innevarande räkenskapsår som avser årets skattepliktiga resultat och den del av tidigare räkenskapsårs inkomstskatt som ännu inte har redovisats. Uppskjuten skatt är inkomstskatt för skattepliktigt resultat avseende framtida räkenskapsår till följd av tidigare transaktioner eller händelser.
Uppskjuten skatteskuld redovisas för alla skattepliktiga temporära skillnader, dock särredovisas inte uppskjuten skatt hänförlig till obeskattade reserver eftersom obeskattade reserver redovisas som en egen post i balansräkningen. En temporär skillnad finns när det bokförda värdet på en tillgång eller skuld skiljer sig från det skattemässiga. Uppskjuten skattefordran redovisas för avdragsgilla
temporära skillnader och för möjligheten att i framtiden använda skattemässiga underskottsavdrag. Värderingen baseras på hur det redovisade värdet för motsvarande tillgång eller skuld förväntas återvinnas respektive regleras. Uppskjuten skatt beräknas med tillämpning av den skattesats som har beslutats eller aviserats per balansdagen och som förväntas gälla när den uppskjutna skattefordran realiseras eller när den uppskjutna skatteskulden regleras. Skattesatsen 20,6% har använts.
Eventualförpliktelser och avsättningar
En eventualförpliktelse redovisas i not när det finns:
– En möjlig förpliktelse som härrör till följd av inträffade händelser och vars förekomst endast kommer att bekräftas av en eller flera osäkra framtida händelser, som inte helt ligger inom företagets kontroll, inträffar eller uteblir, eller
– En befintlig förpliktelse till följd av inträffade händelser, men som inte redovisas som skuld eller avsättning eftersom det inte är sannolikt att ett utflöde av resurser kommer att krävas för att
Avsättningar
Avsättningar redovisas när företaget har eller kan anses ha en förpliktelse som ett resultat av en inträffad händelse och det är sannolikt att utbetalningar kommer att krävas för att fullgöra förpliktelsen. En förutsättning är att det går att göra en tillfölitlig uppskattning av det belopp som ska utbetalas.
Uppskjuten skatt redovisas som en avsättning.
Intäkter
Intäkter har upptagits till verkligt värde av vad som erhållits eller kommer att erhållas. Intäkter redovisas i den omfattning det är sannolikt att de ekonomiska fördelarna kommer att tillgodoräknas bolaget och intäkterna kan beräknas på ett tillförlitligt sätt.
Hyresintäkterna för fastigheterna redovisas linjärt i enlighet med villkoren som anges i gällande hyresavtal.
Ränteintäkterna redovisas i takt med att de intjänas. Ränta redovisas som intäkt enligt den s.k. effektivräntemetoden.
Statliga bidrag redovisas när bolaget uppfyller de villkor som är förknippade med bidraget.
Koncernbidrag
Koncernbidrag som erhållits/lämnats redovisas som en bokslutsdisposition i resultaträkningen.
Det erhållna/lämnade koncernbidraget har påverkat företagets aktuella skatt.
Uppskattningar och bedömningar
Företagsledningen gör uppskattningar och antaganden om framtiden. Dessa uppskattningar kommer sällan att motsvara det verkliga resultatet. De uppskattningar och antaganden som kan komma att leda till risk för väsentliga justeringar i redovisade värden för tillgångar och skulder är främst värdering av förvaltningsfastigheter. Varje år prövas om det finns någon indikation på att tillgångars värde är lägre än det redovisade värdet. Finns en indikation, beräknas tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av tillgångens verkliga värde med avdrag för försäljningskostnader och nyttjandevärdet.
Upplysningar till enskilda poster
Upplysningar till enskilda poster
STATISTIK
För dig som gillar siffror och diagram är detta en av våra absolut bästa sidor. Här är fakta om Vellingebostäders bestånd ur både ett historiskt och geografiskt perspektiv.
Åldersfördelning på vårt nuvarande fastighetsinnehav
Antal lägenheter per ort
